O que é a locação
A locação de imóvel urbano é regida principalmente pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), que estabelece direitos e deveres do locador, que aluga o imóvel, e do locatário, que o ocupa. Por ser uma relação duradoura, alguns conflitos são comuns: atraso no aluguel, descumprimento do contrato, reajuste, conservação do imóvel, devolução das chaves e retomada pelo proprietário.
Garantias da locação
O locador pode exigir uma das modalidades de garantia previstas na lei: caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Exigir mais de uma garantia no mesmo contrato é vedado e pode gerar nulidade. É importante que o contrato seja claro quanto à garantia escolhida e às obrigações do fiador.
Fim do contrato e retomada do imóvel
As regras variam conforme o tipo e o prazo da locação residencial:
- Prazo igual ou superior a 30 meses, por escrito: o contrato termina no fim do prazo. Se o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição, a locação passa a prazo indeterminado, e o locador pode pedir o imóvel com aviso de 30 dias.
- Prazo inferior a 30 meses, ou verbal: a locação se prorroga por prazo indeterminado, e a retomada só ocorre nas situações previstas em lei, como infração contratual, falta de pagamento, uso próprio em certas condições, obras aprovadas pelo poder público ou locação que ultrapasse cinco anos de vigência.
Locações para temporada e não residenciais têm regras próprias.
Ação de despejo
O despejo é o processo judicial para retomada do imóvel. Entre os motivos mais frequentes estão a falta de pagamento, o descumprimento de cláusulas e o fim do contrato. Em alguns casos, a lei admite pedido de liminar para desocupação em 15 dias, com caução equivalente a três meses de aluguel. Na ação por falta de pagamento, o locatário e o fiador podem evitar a rescisão se pagarem o débito atualizado em 15 dias após a citação, e o direito de purgar a mora não pode ser usado novamente em período de 24 meses.
Documentos que costumam ser úteis
- Contrato de locação e aditivos;
- Documentos do imóvel e dos contratantes;
- Comprovantes de pagamento e cobranças;
- Vistoria de entrada e de saída;
- Notificações enviadas e recebidas;
- Documentos da garantia, como fiança ou seguro.
Como a advogada pode ajudar
A advogada pode analisar o contrato, orientar sobre a notificação de inquilino ou locador, indicar caminhos para renegociação, conduzir ou defender ações de despejo e de cobrança de aluguéis e encargos. Este conteúdo é informativo e não dispensa a análise individual do contrato e das circunstâncias de cada caso.
Perguntas frequentes
Quanto tempo o inquilino tem para pagar o aluguel atrasado e evitar o despejo?
Na ação de despejo por falta de pagamento, o locatário pode evitar a rescisão pagando o débito atualizado em até 15 dias após a citação (art. 62 da Lei 8.245/1991), com a possibilidade de complementar em 10 dias se o locador alegar que o valor está incompleto. O benefício não se aplica se já foi usado nos 24 meses anteriores.
O proprietário pode pedir o imóvel de volta a qualquer momento?
Depende do contrato. Em locações por prazo igual ou superior a 30 meses, o contrato termina no fim do prazo. Nas de menos de 30 meses ou indeterminadas, a retomada só é possível nas hipóteses previstas em lei, como as do art. 47.
Quais garantias o locador pode exigir?
A lei prevê caução, fiança, seguro-fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. É proibido exigir mais de uma modalidade no mesmo contrato, sob pena de nulidade.
Vendi o imóvel alugado. O inquilino precisa sair?
Em regra, o comprador pode pedir a saída em 90 dias, salvo se o contrato for por prazo determinado e tiver cláusula de vigência em caso de venda, registrada na matrícula do imóvel (art. 8º).
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do caso. Requisitos e regras podem mudar; cada situação depende dos documentos e do histórico de quem busca o direito.
